因为国家对住房与商业用途的房屋租赁分别采取不同的管理制度。住房的租赁应当执行国家和经营性用房所在城市人民政府规定的租赁政策。商业用途的房屋的租赁从事生产，房产证性质是商业的不能改住宅。公寓属于住宅，所以说房产证性质是商业的房产不可以做公寓。

房产证性质是商业的房屋与住宅主要有如下区别：

1、租金标准不同。商业用房必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准。各地都规定了商业用房租金的统一标准或最高限价，住宅用房与普通住房租赁双方必须执行。商业用房的租赁可以由双方协商议定租赁价格。

2、修缮责任不同。商业用房的自然损坏由出租人承担维修责任。由于承租人对生产经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故商业用房用房维修责任应在房屋租赁合同中约定。