小产证和大产证的区别是：大产权是国家发产权证，小产权是由乡镇政府发证书。

购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。