1、土地出让年限不同，一般来说，土地原有的规划性质有商业、综合、住宅等。

2、商用房的土地使用年限是40年，住宅房的土地使用年限是70年。

3、商业性质的房屋大多是40年产权年限，住宅大多是70年产权。

4、生活成本不同，商业性质的房屋是商水商电，生活成本较高，而住宅属于统一的民水民电带燃气，生活成本低，更便利。

5、物业管理费不同，商用房的物业管理费普遍高于住宅房，商用房可以做住宅，但住宅楼不可做商用房。

只要是符合前述条件的非住宅房屋，均可认定为商业用房。