1、土的性质由其地质成因、形成时间、地点、环境、方式，以及后生演化和现时产出的条件决定。如干旱区形成的黄土，湿热区形成的红土，静水区形成的淤泥，它们在性质上截然有别。

2、土是由固、液、气体多相组成的体系，固相是土的主要成分，称为土的骨架。土颗粒间的孔隙可被液体或气体充填。

3、土是分散体系，根据土颗粒的大小，土可分为粗分散体系、细分散体系、胶体体系和分子体系。土的工程性质随着分散程度的变化而改变。

4、土是多矿物组合体。一种土含有种五到十或更多的矿物，其中次生矿物是主要成分。土遇水产生胶体化学特性，土粒间形成受结合水控制的特殊联结。这是促使粘土产生复杂性质的根本原因。