商品房产权证的流转程序是：

从向银行贷款购买开始到最终偿还贷款、领回完全属于自己的商品房产权证为止，需要经历以下过程：

第一步：交首付款，签买卖合同，办理购房贷款。

第二步：开发商阶段性担保。

由于期房销售到取得商品房产权证之间需要经历较长时间，在商品房产权证办下来并抵押给银行之前，开发商、银行、购房者三方之间往往会签订一个担保合同，由开发商向银行做一个阶段性的担保，担保商品房产权证会直接交给银行。这个时间或者一两年，也可能要三四年。

从开发商办理商品房产权证完毕到其把商品房产权证交给银行的这段时间，开发商实际控制着商品房产权证。

第三步：银行抵押。

商品房产权证办下来之后，开发商就会把商品房产权证直接交给银行做抵押，也有的银行是持商品房产权证办理抵押登记即可，从这时起，商品房产权证实际就已经和开发商没有关系了。

第四步：取回商品房产权证或撤销抵押登记。