商品房实用率的正确计算方法：

商品房实用率=套内建筑面积/购房建筑面积。套内使用面积实际上是扣除了室内分隔墙体占用的面积，即本表业主室内实测的数据。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积，比套内使用面积要大一些。购房建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，而不是购房建筑面积=套内使用面积+公摊面积。

住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间；而商品房实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。从一般情况来看，高层塔楼的真实实用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。相对于不同楼宇而言，商品房实用率越低，其单价升幅将越大，相反，实用率越高的楼盘，其单价的升幅则越小。