商业用房有土地证和房产证，说明如下：

商业的房子是有土地证的。只要是国家行为就会有产权证，（土地是国家划拨的，并非出让）只不过是绿本，只能自住，不能交易买卖。土地划拨的性质不影响买方对该房屋的合法权益，只是在将来房屋上市交易时，作为买方需按成交价款的10%补交土地出让金。

土地证是由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件，是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证。

商业用房有房产证，房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。办理房产证流程首先要进行初始登记，然后填写申请表，并到开发商处签字盖章，接着领取测绘表及相关证件，最后根据通知领取房产证。