一般来说，房产抵押贷款的年限最高是可以贷款30年，但有以下两种特殊情况：

1、如果抵押房产是用于抵押经营的话，额度一般可以申请到房产评估值的7成。利率根据银行政策及借款人资质的不同在基准利率上上浮20%左右。年限一般是在5年以内的。

2、如果房产抵押是用于个人消费的话，一般执行基准利率或是上浮10%。年限一般是在十年以内。