房地产包销是兼有代理及买卖双重法律性质，包销商与开发商之间约定的一种特殊的房产承包销售的方式。包销商按照约定，先以支付首期款或保证金的方式，“打折”“买断”开发商一定数量的房产，在锁定房源后，根据包销合同的约定，以开发商名义，在约定的包销期内对外销售锁定的房源，并按约定向开发商支付包销价款，获取销售差价利益或向开发商补足差额，包销期满将未销售的房产全部买入的行为。包销商不但买断了既定范围房源的销售权，亦买断了既定范围的房产。值得一提的是，包销本身所反映的业务实质似乎是开发商将房产以固定价格卖给包销方，包销方再溢价转让给终端购房人，包销方在这个过程中赚取价差。但该业务所涉的财税处理逻辑以及该逻辑推导下的法律关系而言，目前市场上的包销本质上还是代理的范畴，一方面是代理服务行业的税率明显低于不动产交易的综合税费，二是避开了两次过户涉及的程序繁杂和与房产过户有关的重复征税的问题。