商住两用房和住宅的区别：

1、土地性质不同，商住产品可以建在商业用地上。而住宅只能建在住宅用地上。

2、产权年限不同，商住产品土地使用年限是40年（特殊用地50年），住宅则是70年。

3、功能用途不同，商住是两用产品，可居住，也可以办公，还可用于公司注册；住宅则仅限于居住功能。

4、水电费计算不同，商住产品是按商业标准收的，跟住宅相比确实贵了很多。

5、契税和交易税费不同，住宅契税是房屋总价的百分之一点五，而商住楼是百分之三。如果是按揭贷款的，利息也不同，一般商住楼要高百分之一左右的利息。

6、首付比例和贷款方式、年限不同，商住产品首付比例是5成，只能商业贷款，且最高年限是10年。住宅根据限购与否，是否首套房，首付比例也不同。

7、能否落户不同，商住不能落户，也不能就近划片入学，住宅则可以落户。也因此令住宅产品增值空间更大。